Lorsqu’un entrepreneur individuel, une profession libérale, un dirigeant majoritaire d’entreprise acquiert les locaux dans lesquels il exerce son activité, au travers d’une SCI transparente soumise à l’IR pour constituer une partie de son patrimoine, il se retrouve confronté après quelques années à un coût fiscal lié à l’existence de revenus fonciers.

Ces revenus fonciers proviennent de la différence entre le revenu locatif et les charges déductibles qui ne prennent en compte que la part d’intérêt sur l’emprunt contracte pour l’acquisition et non le capital.

De sorte que si l’opération s’équilibre du point de vue des flux financiers, souvent pur un apport en compte courant complémentaire des associés, revenus locatifs d’une part et remboursement d’emprunt d’autre part, au niveau de la SCI, elle génère un revenu foncier imposable au nom des associés, la société d’exploitation quant à elle, paye un loyer certes déductible mais qui vient grever fortement et durablement sa trésorerie.

Face à cette problématique, l’utilisation du démembrement temporaire de propriété apparaît connue une bien meilleure solution financièrement et fiscalement.

Le schéma classique est le suivant : acquisition par la SCI de la nue-propriété du bien qui débourse une somme moins importante, qui ne perçoit plus de revenus pendant la durée du démembrement et donc n’est pas taxée en conséquence, qui récupère la pleine propriété au tenue du contrat. La société d’exploitalion acquiert l’usufruit temporaire de l’immeuble, usufruit qu’elle amortit et qui constitue une charge déductible au même litre que les loyers. Ce schéma lui permet de dégager une trésorerie supérieure à celle d’une société locataire qui directement ou indirectement finance la valeur de l’immeuble en pleine propriété, valeur naturellement supérieure à celle de l’usufruit.

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