L’achat en viager  

la viager consiste à acheter un bien à payer une partie du prix sous la forme d’un capital (le banquet’) et le reste sous forme d’une rente versée pendant toute la vie du vendeur.

l’opération sera d’autant plus  » intéressante » pour l’acheteur que le vendeur vient a décéder rapidement. A l’inverse, le viager peut se révéler une lourde charge dans le cas où le vendeur reste en vie au-delà de ce que l’acquéreur pouvait nor­malement envisager. C’est en cela que le viager est un contrat aléatoire, car il présente a la fois une chance de gain et un risque de perte.

Comme toute vente d’immeuble, il fait l’objet des mêmes formalités que s’il s’agissait d’une vente classique, c’est-à-dire qu’elle peut donner lieu a un avant contrat, sous forme de promesse ou de compromis de vente . et qu’elle doit être Constatée devant notaire par un acte authentique.

 Viager occupé ou viager libre

Le viager est dit occupé lorsque le vendeur conserve la disposition du logement et ce jusqu’à son décès. L’opération, qui est la plus répandue en pra­tique, ne s’adresse donc pas à celui qui recherche sa résidence principale. Le viager peut être libre. L’acquéreur dispose alors entièrement du bien, II peu l’occuper nu le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. le prix à payer pour un viager libre est plus important que dans un viager occupé, dans la mesure où les droits de l’acquéreur sont plus étendus.

 À quel prix ?

Pour réaliser une vente en viager, il convient de déterminer d’abord, comme dans toute vente, le prix de vente du logement sans tenir compte du caractère particulier de ce contrat. Le prix est lise librement par les parties et c’est sur celui-ci que seront calculés les droits de mutation et les frais de notaire. Une partie du prix est en général pavée au moment de la signature de la vente. Ce versement est appelé bouquet le reste est versé sous forme de rente. Le montant de celle-ci prend en compte :

  • la valeur du bien (si le vendeur se garde un droit d’usage et d’habitation, elle subit une décote) ;
  • le montant du bouquet ;
  • l’espérance de vie du vendeur
  • le taux de rendement du bien évalué à partir du montant du loyer perçu si le bien était loué :
  • le fait pour l’acquéreur d’occuper le bien lorsqu’il s’agir d’un viager libre.
  • le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente pour garantie pouvoir d’achat du vendeur. les indices retenus sont le plus souvent, l’indice du coût de la construction ou l’indice du coût de la vie. Si rien n’est prévu, la renie peut cire réévaluée chaque année selon le barème légal publié par la loi de finances.

MON CONSEIL

Entourez-vous de conseils le viager est une opération très complexe, tout particulièrement en ce qui concerne le calcul de la rente. Il est donc impératif de ne jamais s’engager avant d’avoir pris conseil auprès de professionnels qualifiés et spécialisés dans ce type de montage.

 

 Quand l’acquéreur ne paie plus la rente

Si l’acquéreur venait à ne plus payer la rente viagère, le vendeur a alors deux possibilités.

II peut taire jouer son privilège de vendeur à savoir faire vendre le bien aux
enchères’ et se payer sur le prix.

Autre possibilité, aussi peu réjouissante pour l’acquéreur défaillant : le vendeur demande l’application de la clause de résolution de la vente, toujours présente dans les contrats de vente en viager. Cette clause prévoit en outre que les arrérages (c’est-à-dire les sommes correspondant au paiement de la rente) déjà verses restent acquis au vendeur ainsi que les travaux cl les améliorations apportés. Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour l’acquéreur puisqu’il risque de tout perdre : le logement qu’il avait acheté, le bouquet ainsi que lotîtes les sommes Versées au titre de la rente !

 La fin du viager

Le viager prend fin avec le décès du vendeur : l’obligation de verser la rente cesse alors.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de la vente devant notaire. ses héritiers (ou toute autre personne qui y aurait intérêt) peuvent obtenir l’annulation de cette vente au motif qu’il n’y avait pas d’aléa. Pour que cette action soit possible, le vendeur doit être décède d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n’y a donc pas d’annulation possible de la vente si le vendeur décède d’un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.

ATTENTION

Cas d’annulation Si le décès du vendeur intervient au-delà des 20 jours suivant la signature ou contrat, la vente peut également être annulée. Pour cela, il faut prouver qu’au jour de la vente, l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur.

En plus de l’absence d’aléa, c’est la mauvaise foi de l’acquéreur qui est sanctionnée.

 

3 mars 2016
investir en alsace3

L’achat en viager

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