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DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ET IMMOBILIER D’ENTREPRISE
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LE DEMEMBREMENT FISCAL

Hand of the businessman with the house...

En matière de mutations d’m meubles a titre gratuit (succession, donation, legs, partage…}, c’est l’âge de l’usufruit»* q»i détermine forfaitaire ment la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, conformément au barème de l’Article 669 du CGI auquel il faut se référer en matière d’enregistrement tant en cas de mutations a titre gratuit que de cessions a titre onéreuses ou d’ISF.

Barème de l’article 669 du CGI

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans   révolus 90% 10%
Moins 31 ans révolus 80% 20%
Moins de 41 ans   révolus 70% 30%
Moins de 51 ans   révolus 60% 40%
Moins de 61 ans   révolus 50%  50%
Moins de 71 ans   révolus 40% 60%
Moins de 81 ans   révolus 30% 70%
Moins de 91 ans   révolus 20% 80%
Plus de 91 ans  révolus 10% 90%

Astuce. : (110   l’age de l’usufruitier) arrondi à la dizaine inférieure.

Preuve : 83 ans —> 110 – 83 = 27 = 20%

Exemple : un père âgé de 63 ans, donne un bien d’une valeur de 1 M€ à ses enfants en se réservant l’usufruit, la valeur fiscale de cet usufruit est de 40% soit 400 000 €.

L’usufruit constitué pour une durée fixe (démembrement fiscal temporaire)est estimé a 23% de la valeur do la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, ans fraction et sans égard a l’âge de l’usufruitier et sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager.

Exemple : un usufruit d’une durée de 15 ans à l’âge de 70 ans vaut 46% mais 40% selon le barème fiscal.

Les usufruits constitués au profit d’une personne morale ne peuvent avoir une durée supérieure à 30 ans, soit 69% maximum.

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